شرایط قانونی برای خرید و فروش ملک چیست؟

مشاوره سنتر،  مرجع انواع مشاور

جهت ارتباط و هماهنگی با وکیل  : تماس با ما

(مشاوره شامل هزینه می باشد.)

خرید و فروش ملک یک فرایند حقوقی حساس است که نیازمند رعایت قوانین و مقررات خاصی می‌باشد. در اینجا شرایط قانونی اصلی برای خرید و فروش ملک را بررسی می‌کنیم:

۱. احراز هویت و صلاحیت طرفین معامله

• فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و مدارک قانونی مالکیت را ارائه دهد.
• خریدار و فروشنده باید اهلیت قانونی داشته باشند (بالغ، عاقل و رشید باشند).
• در صورت معامله از سوی شخص حقوقی (شرکت‌ها)، باید مجوزهای لازم و مدارک ثبت شرکت بررسی شود.

۲. بررسی اسناد و مدارک ملک

• سند مالکیت: سند باید رسمی، بدون مشکل حقوقی و فاقد معارض باشد.
• استعلام از اداره ثبت اسناد: باید بررسی شود که ملک در توقیف، رهن یا دارای بدهی بانکی نباشد.
• مجوزهای شهرداری: تطبیق کاربری ملک با قوانین شهری (مثلاً زمین مسکونی یا تجاری بودن).
• پایان کار و عدم خلافی: در صورت نوساز بودن، باید گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری دریافت شود.
• استعلام بدهی‌ها: بررسی عدم بدهی‌های ملک مانند مالیات، عوارض شهرداری، بدهی آب، برق و گاز.

۳. تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه) و شرایط آن

• باید در بنگاه املاک دارای مجوز یا دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
• مشخصات دقیق ملک، مبلغ معامله، نحوه پرداخت، تاریخ تحویل و شرایط فسخ مشخص شود.
• شاهدان و مشاور املاک معامله را تأیید کنند.

۴. انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی

• پس از پرداخت وجه معامله، فروشنده و خریدار به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و انتقال سند را انجام می‌دهند.
• دفترخانه باید استعلامات لازم را از اداره ثبت، شهرداری و سایر مراجع انجام دهد.
• مالیات نقل و انتقال، حق الثبت، عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های قانونی باید پرداخت شوند.

۵. دریافت کد رهگیری

• در معاملات ملکی، دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک ضروری است تا از فروش مجدد ملک جلوگیری شود.

۶. پرداخت هزینه‌ها و تسویه حساب

• خریدار باید وجه را طبق قرارداد واریز کند و فروشنده ملک را تخلیه و تحویل دهد.
• تنظیم وکالت‌نامه در صورت لزوم برای پیگیری کارهای اداری.

۷. تحویل ملک و تنظیم صورتجلسه تحویل

پس از انتقال سند، فروشنده موظف است ملک را در تاریخ مقرر تحویل دهد. بهتر است یک صورتجلسه تحویل ملک تنظیم شود که شامل موارد زیر باشد:

• وضعیت کلی ملک هنگام تحویل (نقصی‌ها و ایرادات احتمالی ذکر شوند).
• تجهیزات و امکاناتی که همراه ملک تحویل داده می‌شوند (مثلاً کولر، پکیج، کابینت و غیره).
• قبوض پرداختی: فروشنده باید قبوض برق، آب، گاز و شارژ ساختمان را تسویه کند.

۸. بیمه و مالیات ملک

• در برخی معاملات، مخصوصاً برای املاک تجاری، خریدار باید بیمه ساختمان را بررسی کند.
• پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده فروشنده است و قبل از انتقال سند باید تسویه شود.
• در صورتی که ملک اجاره‌ای باشد، خریدار باید مالیات بر اجاره را بررسی کند.

۹. بررسی محدودیت‌ها و شرایط خاص

در برخی موارد، ملک ممکن است مشمول محدودیت‌های قانونی باشد، از جمله:

• املاک وقفی: در صورتی که ملک وقفی باشد، نیاز به اخذ مجوز از سازمان اوقاف دارد.
• زمین‌های کشاورزی: تغییر کاربری زمین‌های زراعی به مسکونی نیاز به مجوز از جهاد کشاورزی دارد.
• املاک قولنامه‌ای: معامله املاک قولنامه‌ای (بدون سند رسمی) دارای ریسک بالا بوده و باید از نظر حقوقی بررسی شود.

۱۰. روش‌های پرداخت و تضمین معامله

• پرداخت بهتر است از طریق چک بانکی رمزدار یا حواله بانکی انجام شود.
• استفاده از حساب امانی (Escrow) برای اطمینان از پرداخت امن توصیه می‌شود.
• در صورت پرداخت با چک، باید از عدم برگشتی بودن آن اطمینان حاصل شود.

۱۱. فسخ قرارداد و شرایط آن

قرارداد ممکن است تحت شرایط خاص فسخ شود، مانند:

• عدم پرداخت مبلغ در زمان مقرر
• مشخص شدن مشکلات حقوقی در سند
• عدم تحویل ملک در موعد تعیین‌شده
• برای فسخ قرارداد، باید به شرایط ذکرشده در مبایعه‌نامه توجه کنید و در برخی موارد نیاز به اقدام قانونی دارید.

۱۲. نکات مهم برای فروشندگان ملک

اگر شما در نقش فروشنده هستید، رعایت این موارد اهمیت زیادی دارد:

✅ قیمت‌گذاری مناسب: قبل از فروش، قیمت ملک را از کارشناسان رسمی یا مشاورین املاک معتبر استعلام کنید.
✅ پرداخت بدهی‌های ملک: مثل مالیات، شارژ ساختمان، قبض‌های آب، برق و گاز.
✅ عدم تحویل ملک قبل از تسویه حساب کامل: ملک را قبل از دریافت تمام مبلغ به خریدار تحویل ندهید.
✅ دریافت چک تضمینی یا وجه نقد: از دریافت چک شخصی خودداری کنید و ترجیحاً از چک بانکی رمزدار استفاده کنید.
✅ اطمینان از انتقال وجه: حتماً قبل از امضای نهایی سند، واریز مبلغ را در حساب خود بررسی کنید.
✅ ثبت قرارداد در سامانه املاک: برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و فروش مجدد ملک به چند نفر.

۱۳. نکات مهم برای خریداران ملک

اگر قصد خرید ملک دارید، حتماً موارد زیر را بررسی کنید:

✅ بازدید دقیق از ملک: شرایط ملک، امکانات، پارکینگ، انباری و سایر موارد را بررسی کنید.
✅ تحقیق در مورد پیشینه ملک: استعلام از همسایگان یا ساکنان قبلی در مورد مشکلات احتمالی.
✅ بررسی سند و استعلام از اداره ثبت: مطمئن شوید که ملک در رهن، توقیف یا مصادره نشده باشد.
✅ توجه به شرایط سند: آیا سند رسمی است؟ آیا در دفترخانه تنظیم شده یا قولنامه‌ای است؟
✅ بررسی مجوزهای شهرداری: برای جلوگیری از مشکلات تغییر کاربری و تخریب.
✅ مراقب کلاهبرداری باشید: خرید از افراد ناشناس یا بدون واسطه‌های معتبر ریسک دارد.
✅ قرارداد را با دقت بخوانید: همه بندها و جزئیات را قبل از امضا بررسی کنید.

۱۴. مشکلات رایج در خرید و فروش ملک و راه‌های پیشگیری

۱۵. قوانین خاص برای خرید و فروش املاک خاص

🔹 خرید و فروش ملک ورثه‌ای:

• باید انحصار وراثت و گواهی تقسیم ارث اخذ شود.
• تمام وراث باید در معامله حضور داشته باشند یا وکالت‌نامه بدهند.

🔹 خرید و فروش ملک مشاع:

• باید از سایر مالکین رضایت کتبی گرفته شود.
• در برخی موارد، نیاز به افراز ملک یا حکم دادگاه وجود دارد.

🔹 خرید و فروش زمین کشاورزی:

• نیاز به استعلام وزارت جهاد کشاورزی و دریافت مجوز تغییر کاربری دارد.

🔹 خرید املاک پیش‌فروش:

• حتماً از سازنده معتبر خرید کنید.
• قرارداد را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید و مبلغ را مرحله‌ای پرداخت کنید.

۱۶. نقش وکیل و مشاور املاک در معامله

✅ وکیل املاک می‌تواند قرارداد را بررسی کند و از مشکلات حقوقی پیشگیری کند.
✅ مشاور املاک معتبر می‌تواند کد رهگیری بدهد و معامله را رسمی کند.
✅ در معاملات بزرگ، حتماً از کارشناس رسمی دادگستری برای ارزش‌گذاری ملک کمک بگیرید.

نکات کلیدی برای خرید و فروش امن ملک:

✅ حتماً مشاور حقوقی یا وکیل متخصص املاک داشته باشید.
✅ از خرید املاک قولنامه‌ای، بدون سند یا درگیر با مشکلات حقوقی خودداری کنید.
✅ تمام استعلامات رسمی را قبل از پرداخت مبلغ انجام دهید.
✅ قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید و کد رهگیری دریافت کنید.

نکات مهم:

✅ از مشاوران حقوقی یا وکیل متخصص املاک برای بررسی قرارداد استفاده کنید.
✅ سند را قبل از معامله به‌دقت بررسی کنید تا از مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
✅ از املاک دارای سند رسمی خرید کنید و از قولنامه‌های عادی خودداری کنید.

نتیجه‌گیری: چطور معامله‌ای مطمئن داشته باشیم؟

✔ بررسی کامل مدارک ملک قبل از خرید
✔ استعلام از اداره ثبت، شهرداری و سازمان‌های مربوطه
✔ دریافت کد رهگیری و امضای قرارداد رسمی در دفترخانه
✔ پرداخت پول فقط در حضور دفتر اسناد رسمی و پس از انتقال سند
✔ گرفتن مشاوره از وکیل متخصص در معاملات ملکی

مشاوره سنتر،  مرجع انواع مشاور

جهت ارتباط و هماهنگی با وکیل  : تماس با ما

(مشاوره شامل هزینه می باشد.)